Главные слова, которые нужно знать покупателю на Пхукете. Freehold — собственность, для иностранца это квартира в кондоминиуме в пределах квоты 49%. Leasehold — аренда на 30 лет. Чанот — самый надёжный документ на землю. FET — подтверждение перевода денег из-за рубежа, без которого квартиру не оформить. CAM fee — взнос за обслуживание. Ниже — 50 терминов, сгруппированных по этапам покупки, со ссылками на подробные разборы.
Собственность и права
| Термин | Что означает |
|---|---|
| Freehold | Полная собственность. Для иностранца — квартира в кондоминиуме в иностранной квоте |
| Leasehold | Долгосрочная аренда, регистрируется до 30 лет за раз; продления — по договору |
| Иностранная квота (foreign quota) | Не больше 49% площади квартир кондоминиума могут принадлежать иностранцам |
| Кондоминиум | Здание, где каждая квартира — отдельный объект собственности. См. кондоминиум, апартаменты и квартира |
| Юрлицо кондоминиума (juristic person) | Организация собственников, которая управляет домом и собирает взносы |
| Устав кондоминиума (regulations) | Правила дома: взносы, ремонт, домашние животные, посуточная аренда |
| Узуфрукт (usufruct) | Право пользоваться чужой землёй и получать доход с неё, обычно пожизненно |
| Суперфиций (superficies) | Право владеть строением на чужой земле |
| Сервитут (servitude) | Право проезда или прохода по соседнему участку |
| Тайская компания | Юрлицо, которое может владеть землёй при 51% реальных тайских акционеров |
| Номинальный акционер (nominee) | Таец «на бумаге» в компании иностранца — нарушение закона. См. вилла через тайскую компанию |
Документы на землю
| Термин | Что означает |
|---|---|
| Чанот (Chanote, Нор Сор 4 Джор) | Полный титул на землю с точными границами — самый надёжный документ |
| Нор Сор 3 Гор | Подтверждённое право пользования с границами по аэрофотосъёмке; можно продавать, можно перевести в чанот |
| Нор Сор 3 | Право пользования с менее точными границами; сделки — после публичного уведомления |
| Сор Кор 1 | Уведомление о владении — не полноценный титул, продавать нельзя |
| Сор Пор Кор 4-01 | Земля аграрной реформы — только для фермеров, покупать нельзя |
Подробно — в статье чанот и другие документы на землю.
Сделка и налоги
| Термин | Что означает |
|---|---|
| Бронь (reservation) | Платёж, который снимает квартиру с продажи и фиксирует цену |
| Договор купли-продажи (SPA) | Главный документ сделки: цена, график, сроки, штрафы |
| Due diligence | Юридическая проверка объекта и продавца до сделки |
| Форма FET | Документ банка о поступлении денег из-за рубежа в валюте; нужен для freehold |
| Земельный департамент (Land Office) | Госорган, где регистрируют сделки. См. Земельный департамент Пхукета |
| Оценочная стоимость (appraised value) | Государственная оценка объекта, от неё считают сборы |
| Регистрационный сбор | 2% от оценочной стоимости, обычно пополам |
| SBT, специальный налог на бизнес | 3,3%, если продавец владел объектом меньше 5 лет |
| Гербовый сбор (stamp duty) | 0,5% — вместо SBT, если тот не платится |
| Налог у источника (withholding tax) | Подоходный налог продавца, удерживается при регистрации |
| Доверенность (POA) | Документ для регистрации сделки без личного присутствия |
| Off-plan | Покупка на стадии проекта или котлована |
| Resale | Перепродажа — вторичный рынок |
Стройка и приёмка
| Термин | Что означает |
|---|---|
| EIA | Экологическое заключение, обязательное для крупных проектов. См. EIA и разрешения |
| Разрешение на строительство | Документ местной администрации, без него стройка незаконна |
| График платежей | Платежи по этапам: фундамент, каркас, кровля, отделка, передача |
| Штраф за просрочку | Компенсация покупателю, если дом сдан позже срока в договоре |
| Handover | Передача квартиры покупателю после стройки |
| Snagging, дефектная ведомость | Список недостатков при приёмке, которые застройщик должен исправить |
| Спецификация отделки | Список материалов, техники и мебели, входящих в цену |
| Мебельный пакет | Мебель от застройщика за отдельную плату или в подарок |
Владение и аренда
| Термин | Что означает |
|---|---|
| CAM fee | Взнос за обслуживание общих зон, обычно в батах за м² в месяц |
| Sinking fund | Разовый взнос в фонд ремонта при покупке |
| Rental pool | Общий доход от аренды квартир дома, который делят между владельцами. См. rental pool |
| Гарантированная доходность | Обещание застройщика платить фиксированный процент несколько лет |
| Обратный выкуп (buy-back) | Обещание застройщика выкупить объект через несколько лет |
| Управляющая компания | Сдаёт и обслуживает квартиру за процент от дохода |
| Гостиничная лицензия | Разрешение законно сдавать посуточно |
| Валовая доходность (gross yield) | Доход от аренды до расходов, в процентах от цены |
| Чистая доходность (net yield) | Доход после расходов и налогов |
| Табиен Баан, жёлтая книга | Домовая книга с регистрацией иностранца по адресу. См. жёлтая книга |
Меры площади и визы
| Термин | Что означает |
|---|---|
| Рай | 1 600 м² |
| Нган | 400 м², четверть рая |
| Кв. ва (талан ва) | 4 м² |
| DTV | Виза для удалённых работников на 5 лет |
| LTR | Долгосрочная виза на 10 лет для обеспеченных иностранцев и специалистов |
| Thailand Privilege | Платная долгосрочная виза, бывшая Thailand Elite |
| Пенсионная виза | Виза для иностранцев от 50 лет с подтверждением средств |
Про визы подробно — в статье долгосрочные визы для жизни на Пхукете. Весь путь покупки с этими терминами — в статье как купить недвижимость на Пхукете пошагово. Термины из договора на примере конкретных проектов — на страницах новостройки и каталог объектов.
Материал носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Законодательство и практика банков меняются — перед сделкой сверяйте актуальные требования.
Частые вопросы
Что значит freehold и leasehold в Таиланде?
Freehold — полная собственность: для иностранца это квартира в кондоминиуме в пределах иностранной квоты. Leasehold — долгосрочная аренда, обычно 30 лет с продлением по договору: так иностранцы оформляют землю под домом или квартиры сверх квоты.
Что такое форма FET?
Foreign Exchange Transaction form — документ банка о том, что деньги пришли из-за рубежа в иностранной валюте. Без неё Земельный департамент не зарегистрирует квартиру на иностранца во freehold.
Что такое CAM fee и sinking fund?
CAM fee — ежемесячный или годовой взнос за обслуживание общих зон дома или посёлка, обычно считается от площади. Sinking fund — разовый взнос в фонд ремонта при покупке, из него оплачивают крупный ремонт.
Сколько метров в одном рае земли?
1 рай = 4 нгана = 400 кв. ва = 1 600 м². 1 нган = 400 м², 1 кв. ва (талан ва) = 4 м². Цены земли в Таиланде часто указывают за рай или за кв. ва.
