Freehold — полная бессрочная собственность, иностранцу доступна только на квартиру в кондоминиуме в пределах квоты. Leasehold — зарегистрированная аренда на срок до 30 лет, которую можно оформить на квартиру, виллу или землю. Если квота есть, для квартиры выбирайте freehold. Для виллы leasehold — стандартная законная схема, главное — правильно составить договор.
- Законом защищены только зарегистрированные 30 лет аренды — «30+30+30» держится на договоре.
- Freehold проще продать и передать по наследству, leasehold обычно дешевле на входе.
- Ценность leasehold определяет договор: продление, наследование, передача прав и субаренда.
Что такое freehold
Freehold — это право собственности. На квартиру в кондоминиуме выдаётся свидетельство о собственности, где владельцем указаны вы. Срок не ограничен: квартиру можно продать, подарить, сдать в аренду и передать по наследству.
Для иностранца freehold возможен на квартиру в кондоминиуме, если она входит в иностранную квоту — не более 49% площади здания, — а деньги поступили в Таиланд из-за рубежа в валюте. На землю, виллу с участком или дом freehold иностранцу напрямую не оформить.
Что такое leasehold
Leasehold — это долгосрочная аренда, зарегистрированная в Земельном департаменте. Тайский закон позволяет зарегистрировать аренду недвижимости максимум на 30 лет. Договор аренды на срок больше трёх лет без регистрации защищает арендатора только на первые три года.
Leasehold используют в трёх ситуациях:
- квартира в кондоминиуме, где иностранная квота уже выбрана;
- вилла или дом: земля — в аренду, строение — в собственность покупателя;
- отельные резиденции и проекты, где застройщик изначально продаёт только аренду.
Сравнение freehold и leasehold
| Параметр | Freehold | Leasehold |
|---|---|---|
| Срок | Бессрочно | До 30 лет с регистрацией, продления — по договору |
| Что доступно иностранцу | Квартира в кондоминиуме в пределах квоты | Квартира, вилла, дом, земля |
| Документ | Свидетельство о собственности на квартиру | Зарегистрированный договор аренды, отметка в документе на недвижимость |
| Требование к деньгам | Перевод из-за рубежа в валюте, форма FET | Строгого требования нет, но подтверждение платежа всё равно нужно |
| Регистрационные расходы | 2% от оценочной стоимости + налоги продавца | 1% от суммы аренды за весь срок + 0,1% гербовый сбор |
| Наследование | По закону | Только если предусмотрено договором |
| Перепродажа | Как обычная собственность | Передача права аренды на оставшийся срок, если договор это разрешает |
| Цена на входе | Выше | Обычно ниже |
| Стоимость со временем | Зависит от рынка | Снижается по мере сокращения оставшегося срока |
«Аренда на 90 лет»: что это на самом деле
В рекламе вилл часто пишут про 90 или даже 99 лет. На практике это договор на 30 лет с двумя опциями продления ещё по 30 лет. Зарегистрированы и защищены законом только первые 30 лет.
| Период | Юридическая основа | Насколько надёжно |
|---|---|---|
| 1–30 лет | Зарегистрированный договор аренды | Защищено законом |
| 31–60 лет | Обязательство арендодателя продлить аренду | Зависит от договора и собственника земли |
| 61–90 лет | Второе обязательство о продлении | Ещё более условно |
Периодически в Таиланде обсуждаются поправки об увеличении срока аренды для иностранцев. Опираться при покупке стоит только на нормы, действующие на дату сделки, а не на ожидаемые изменения.
Что проверить в договоре leasehold
- Аренда регистрируется в Земельном департаменте, а не остаётся частным договором
- Кто собственник земли и совпадает ли он с арендодателем в договоре
- Условия продления: автоматически или по заявлению, фиксирована ли плата за продление
- Право передать аренду покупателю при продаже без согласия арендодателя
- Наследование: кто получает права при смерти арендатора
- Право сдавать объект в субаренду
- Что происходит со строением после окончания аренды
- Документ на землю: chanote — самый надёжный тип
Что выбрать под вашу задачу
| Ситуация | Что выбрать |
|---|---|
| Квартира, в здании есть свободная квота, деньги можно перевести из-за рубежа | Freehold |
| Нравится квартира, но квота выбрана | Leasehold, если цена ниже и договор позволяет продавать и наследовать |
| Вилла или дом с участком | Leasehold земли + собственность на строение |
| Инвестиция с горизонтом 5–10 лет и последующей продажей | Freehold — его проще продать |
| Нужна недвижимость для детей и внуков | Freehold или leasehold с чётким пунктом о наследовании |
| Предлагают «землю в собственность через номинальную компанию» | Не выбирать: схема незаконна |
В каталоге для каждого объекта указано, какие форматы владения доступны, — например, в Ever Prime Residences можно выбрать и freehold, и leasehold, а в сданном Sky Park Celeste — свободная собственность или аренда на 30 лет.
Как форма владения влияет на передачу квартиры близким — в статье о наследовании недвижимости в Таиланде.
Материал носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Законодательство и практика банков меняются — перед сделкой сверяйте актуальные требования.
Частые вопросы
Что надёжнее — freehold или leasehold?
Freehold даёт бессрочную собственность и защищён законом полностью. Leasehold защищён на зарегистрированный срок — до 30 лет, а продления зависят от договора. Для квартиры при наличии квоты надёжнее freehold, для виллы leasehold — стандартная и законная схема.
Можно ли продлить leasehold после 30 лет?
Закон ограничивает регистрацию аренды 30 годами. Продление на следующие сроки прописывают в договоре как обязательство арендодателя. Такое обязательство может быть оспорено, особенно если сменился собственник земли, поэтому формулировки продления проверяют юристом до сделки.
Можно ли продать квартиру в leasehold?
Да, если договор аренды разрешает передачу прав. Новый покупатель получает право аренды на оставшийся срок, поэтому чем меньше лет осталось, тем ниже цена. Условие о передаче прав нужно проверить до покупки.
Можно ли переоформить leasehold в freehold?
Иногда да: если в здании освободилась иностранная квота, а собственник согласен продать квартиру. Это отдельная сделка купли-продажи с полным набором сборов, поэтому такую возможность не стоит закладывать как гарантированную.
Наследуется ли leasehold?
Зависит от договора. Хороший договор аренды прямо указывает наследников или право арендатора передать аренду по наследству. Если такого пункта нет, при смерти арендатора права могут прекратиться.
