У строящегося проекта на Пхукете до брони стоит проверить четыре документа. Первый — документ на землю (чанот) на имя компании-застройщика. Второй — одобренное экологическое заключение EIA: для крупных проектов, обычно от 80 квартир или 4 000 м², оно обязательно. Третий — разрешение на строительство от местной администрации. Четвёртый — план регистрации кондоминиума, по которому квартиры потом оформят в собственность. Если EIA «на рассмотрении», проект могут изменить или не одобрить, поэтому в договоре нужно право на возврат денег.
- Без одобренного EIA крупному проекту не дадут разрешение на строительство.
- «EIA на рассмотрении» — риск изменения проекта или задержки старта.
- Условия возврата денег при отказе в разрешениях должны быть в договоре.
Какие документы должны быть у новостройки
| Документ | Что подтверждает | Когда должен быть |
|---|---|---|
| Документ на землю (чанот) | Земля принадлежит компании проекта, без споров и обременений | До начала продаж |
| Одобренный EIA | Проект прошёл экологическую экспертизу | До разрешения на строительство — для крупных проектов |
| Разрешение на строительство | Местная администрация разрешила строить именно этот проект | До начала стройки |
| Регистрация кондоминиума | Квартиры станут отдельными объектами собственности | К сдаче дома |
Какие бывают документы на землю — в статье чанот и другие документы на землю.
Что такое EIA и почему его ждут
EIA — оценка влияния проекта на окружающую среду: воду, канализацию, дороги, соседей, природу. Для крупных жилых проектов в Таиланде она обязательна и рассматривается государственным комитетом. Процесс может занимать месяцы, а комитет иногда требует изменить проект: уменьшить высоту, количество квартир, переделать парковку или очистные сооружения. Поэтому многие застройщики начинают продажи до одобрения EIA: цены на этой стадии самые низкие, но и риск выше.
Малоэтажные проекты и посёлки вилл часто укладываются в пороги, при которых EIA не требуется. Для них главные документы — земля и разрешение на строительство. На Пхукете также действуют местные ограничения: по высоте зданий в прибрежной зоне и по застройке склонов.
Статусы EIA и что они значат для покупателя
| Статус | Что это значит |
|---|---|
| EIA одобрен, есть разрешение на строительство | Нормальная стадия для покупки |
| EIA одобрен, разрешение оформляется | Небольшой риск задержки старта стройки |
| EIA на рассмотрении | Проект могут изменить; нужно право на возврат денег в договоре |
| EIA не подавали, но проект крупный | Высокий риск: разрешения может не быть вовсе |
Что записать в договор
- Срок, к которому застройщик обязан получить EIA и разрешение на строительство
- Право покупателя вернуть все деньги, если разрешения не получены вовремя
- Что будет, если проект изменят: этажность, площадь, вид из квартиры
- Срок сдачи и штрафы за просрочку
- Обязанность зарегистрировать кондоминиум и оформить квартиру в иностранной квоте
Другие пункты договора — в статье договор купли-продажи в Таиланде, общая проверка застройщика — в статье как проверить застройщика на Пхукете. Проекты на самой ранней стадии — на странице квартиры на стадии котлована, все строящиеся — на странице новостройки.
Материал носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Законодательство и практика банков меняются — перед сделкой сверяйте актуальные требования.
Частые вопросы
Что такое EIA в Таиланде?
Environmental Impact Assessment — экологическое заключение о влиянии проекта на окружающую среду. Для крупных жилых проектов оно обязательно: без одобренного EIA застройщик не получит разрешение на строительство. Рассматривает его профильный государственный комитет.
Для каких проектов на Пхукете нужен EIA?
Для крупных жилых зданий — как правило, кондоминиумов от 80 квартир или от 4 000 м² полезной площади. Небольшие малоэтажные проекты и отдельные виллы обычно проходят без EIA, но с разрешением на строительство от местной администрации.
Можно ли покупать квартиру, если EIA ещё на рассмотрении?
Можно, но это повышенный риск: комитет может потребовать изменить проект — уменьшить этажность или число квартир — или отказать. В договоре должно быть право вернуть деньги, если EIA и разрешение на строительство не получены к определённой дате.
Где посмотреть разрешения проекта?
Попросите у застройщика копии: документ на землю, письмо об одобрении EIA, разрешение на строительство. Независимый юрист может проверить их подлинность в Земельном департаменте и местной администрации.
