Земельный департамент — государственный орган, который регистрирует переход права на квартиру, дом или аренду земли. Без регистрации в нём вы не становитесь собственником, даже если договор подписан и деньги оплачены. На Пхукете регистрация проходит за один день: стороны или их представители по доверенности подают документы, инспектор считает сборы от оценочной стоимости, вы оплачиваете их в кассе и в тот же день получаете документ о собственности. Для квартиры покупатель-иностранец приносит паспорт, форму FET и справки управляющей компании.
- Собственником вы становитесь только после регистрации в Земельном департаменте.
- Налоги считают от оценочной стоимости государства, а не только от цены в договоре.
- Приезжать не обязательно — регистрацию проводят по доверенности.
Что регистрирует Земельный департамент
| Сделка | Что вы получаете |
|---|---|
| Покупка квартиры в кондоминиуме | Свидетельство о собственности на квартиру на ваше имя |
| Покупка дома или виллы | Регистрация права на строение |
| Аренда земли под домом | Запись о договоре аренды в документе на землю — до 30 лет за один раз |
| Узуфрукт, сервитут, залог | Запись в документе на землю |
На Пхукете есть главное отделение Земельного департамента провинции и его филиалы; в какое идти, зависит от того, где находится объект. Какие бывают документы на землю — в статье чанот и другие документы на землю, можно ли иностранцу купить участок — на странице земля на Пхукете. Как оформляют дома с арендой земли — на странице дома на Пхукете.
Документы для регистрации квартиры
| От покупателя | От продавца или застройщика |
|---|---|
| Загранпаспорт | Свидетельство о собственности на квартиру |
| Форма FET или банковское подтверждение о поступлении денег из-за рубежа | Документы продавца или компании-застройщика |
| Доверенность, если действует представитель | Справка управляющей компании об отсутствии долгов |
| Договор купли-продажи | Справка о свободной иностранной квоте |
Без формы FET квартиру не зарегистрируют на иностранца во freehold. Как перевести деньги так, чтобы банк её выдал, — в статье как перевести деньги в Таиланд. Справки управляющей компании разобраны в статье как купить квартиру на вторичке.
Как проходит день регистрации
- Стороны или представители приходят к открытию, берут номер в очереди
- Инспектор проверяет документы, справки и форму FET
- Стороны подписывают заявление о регистрации на тайском языке
- Инспектор определяет оценочную стоимость и считает сборы и налоги
- Сборы оплачивают в кассе — наличными или банковским чеком; остаток цены продавцу обычно передают банковским чеком здесь же
- Выдают документ о собственности с новым владельцем — обычно во второй половине дня
Оценочная стоимость и сборы
Оценочную стоимость устанавливает государство, и она часто ниже рыночной цены. От неё зависят сборы в Земельном департаменте:
| Сбор или налог | Ставка | База |
|---|---|---|
| Регистрационный сбор за переход права | 2% | Оценочная стоимость |
| Специальный налог на бизнес | 3,3% — если продавец владел меньше 5 лет | Большая из оценочной стоимости и цены в договоре |
| Гербовый сбор | 0,5% — если не платится налог 3,3% | Большая из оценочной стоимости и цены в договоре |
| Налог у источника с продавца | По шкале для физлица или 1% для компании | Оценочная стоимость |
| Регистрация аренды земли | 1% + гербовый сбор 0,1% | Вся сумма аренды за срок |
Кто что платит — предмет договорённости: обычно регистрационный сбор делят пополам, остальное платит продавец. Полный расчёт на примере — в статье налоги при покупке недвижимости в Таиланде.
Регистрация по доверенности
Многие покупатели-иностранцы не приезжают на регистрацию. Доверенность оформляют на бланке Земельного департамента на конкретную сделку. Если вы в Таиланде, подпись ставят при свидетелях. Если за границей — подпись заверяют в посольстве или консульстве Таиланда либо у нотариуса с апостилем и переводом. Как устроена покупка удалённо целиком — в статье как купить квартиру на Пхукете удалённо.
Частые ошибки
- Деньги пришли не из-за рубежа или не в валюте. FET не выдают — квартиру нельзя оформить в иностранную квоту.
- Просроченная справка об отсутствии долгов. Её выдают на ограниченный срок, перед регистрацией может понадобиться новая.
- Имя в паспорте и в договоре написано по-разному. Латиница должна совпадать буква в букву.
- Цена в договоре ниже реальной. Это незаконно, а налог 3,3% или 0,5% всё равно считают от большей суммы.
Материал носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Законодательство и практика банков меняются — перед сделкой сверяйте актуальные требования.
Частые вопросы
Сколько длится регистрация в Земельном департаменте?
Обычно одну рабочую смену: подача документов, проверка, расчёт сборов, оплата и выдача документа о собственности проходят в один день. Лучше приходить к открытию — к обеду очередь заметно больше.
Можно ли зарегистрировать квартиру на Пхукете без личного присутствия?
Да, по доверенности. Её оформляют на бланке Земельного департамента, подпись заверяют — если вы за границей, в посольстве или консульстве Таиланда либо у нотариуса с апостилем и переводом. Представителем обычно выступает юрист или доверенное лицо.
От какой суммы считают налоги в Земельном департаменте?
Регистрационный сбор 2% считают от оценочной стоимости, которую устанавливает государство. Налог 3,3% или гербовый сбор 0,5% — от большей из двух сумм: оценочной стоимости или цены в договоре.
Какой документ выдают после регистрации квартиры?
Свидетельство о праве собственности на квартиру в кондоминиуме, где вы указаны собственником. Для виллы с арендой земли регистрируют договор аренды — запись о нём вносится в документ на землю, а на дом оформляется отдельный переход права.
