Иностранец не может владеть землёй в Таиланде, поэтому виллы часто оформляют на тайскую компанию. В ней 51% формально принадлежит тайцам, а управляет всем иностранец. Если тайские акционеры не вкладывали денег и существуют только на бумаге, это номинальная схема — прямое нарушение Земельного кодекса и закона об иностранном бизнесе. В 2025–2026 годах власти Таиланда, в том числе на Пхукете, заметно усилили проверки таких компаний. Безопасные альтернативы: дом в собственность плюс зарегистрированная аренда земли или вилла в проекте со статусом кондоминиума.
- Номинальные тайские акционеры — нарушение закона, даже если «так делают все».
- При проверке могут потребовать продать землю, а иностранец формально ничем не владеет.
- Законный путь — аренда земли на 30 лет или вилла в статусе кондоминиума.
Как устроена схема с тайской компанией
Регистрируют тайскую компанию с ограниченной ответственностью: 49% акций у иностранца, 51% — у тайских граждан. Компания покупает землю и строит или покупает виллу. Чтобы иностранец сохранял контроль, тайские акционеры подписывают доверенности, расписки о том, что не вкладывали денег, передают акции в залог, а иностранцу дают привилегированные голоса. На бумаге компания тайская, на деле ею владеет иностранец.
Именно эта конструкция — «номинальные акционеры» — запрещена. Сама по себе тайская компания законна, если тайские партнёры реальные: вкладывают свои деньги и получают свою долю прибыли.
Почему это опасно в 2026 году
| Риск | Что может произойти |
|---|---|
| Проверка компании | Власти запрашивают, откуда у тайских акционеров деньги на их долю; если ответа нет — схему признают номинальной |
| Требование продать землю | По Земельному кодексу землю, приобретённую в обход закона, могут обязать продать |
| Уголовная ответственность | Штрафы и наказание для иностранца и номинальных акционеров по закону об иностранном бизнесе |
| Нет защиты у иностранца | Юридически землёй владеет компания, где большинство голосов у тайцев; расписки против закона суд может не признать |
| Расходы каждый год | Бухгалтерия, аудит, налоговые декларации компании — даже если она ничего не зарабатывает |
| Сложная перепродажа | Покупатели и банки всё чаще отказываются от объектов с непрозрачной компанией |
В 2025–2026 годах тайская пресса и местные издания регулярно сообщают о проверках компаний с иностранными участниками и сделок с землёй на Пхукете. Земельные офисы стали внимательнее смотреть на происхождение денег тайских акционеров при покупке земли компаниями.
Законные способы купить виллу
| Схема | Что получает иностранец | На что смотреть |
|---|---|---|
| Дом в собственность + аренда земли | Право собственности на дом и зарегистрированная аренда земли на 30 лет | Продление после 30 лет — по договору; аренду обязательно регистрируют в Земельном департаменте |
| Вилла в статусе кондоминиума | Собственность в иностранной квоте, как у квартиры | Таких проектов немного, квота — 49% площади проекта |
| Через супруга — гражданина Таиланда | Земля в собственности супруга, у иностранца — узуфрукт или право на строение | Иностранец подписывает заявление, что деньги — собственность тайского супруга |
| Инвестиционная программа | До 1 рая земли на своё имя при инвестициях от 40 млн бат | Высокий порог и длительное согласование |
По первой схеме продаются, например, MONSTERA Nature, Vista del Mar и Akara Pool Villas из нашего каталога: дом в собственность, земля в аренду на 30 лет с продлением. Подробно схемы разобраны на страницах дома на Пхукете и земля на Пхукете, а разница между собственностью и арендой — в статье freehold или leasehold.
Если застройщик предлагает «компанию»
- Спросите, кто будут тайские акционеры и откуда у них деньги на 51%
- Попросите показать, есть ли в документах доверенности и расписки тайских акционеров
- Уточните, можно ли купить эту же виллу через аренду земли
- Проверьте документ на землю — должен быть чанот, см. документы на землю
- Поручите проверку независимому юристу, а не юристу застройщика
Материал носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Законодательство и практика банков меняются — перед сделкой сверяйте актуальные требования.
Частые вопросы
Законно ли купить виллу на Пхукете через тайскую компанию?
Законно, только если тайские акционеры реальные: они вложили свои деньги и участвуют в делах компании. Если тайцы в компании лишь «на бумаге», а всё контролирует иностранец через доверенности и расписки, это номинальная схема — она нарушает Земельный кодекс и закон об иностранном бизнесе.
Что будет, если номинальную схему раскроют?
Земельные власти могут потребовать продать землю, а участникам схемы грозят штрафы и уголовная ответственность. Кроме того, иностранец юридически не защищён: формально землёй владеет компания, где большинство принадлежит тайским акционерам.
Какие есть законные способы купить виллу иностранцу?
Дом в собственность и зарегистрированная аренда земли на 30 лет; вилла в проекте, зарегистрированном как кондоминиум, — в иностранной квоте; оформление через супруга — гражданина Таиланда с пониманием последствий; редкий вариант — инвестиционная программа с правом купить до 1 рая земли при вложениях от 40 млн бат.
Что делать, если вилла уже оформлена на компанию?
Проверить состав акционеров и происхождение их взносов с юристом. Если тайские акционеры номинальные, варианты — перевести их долю на реальных инвесторов, переоформить виллу на схему с арендой земли или продать объект, пока проверка не началась.
