По тайскому Закону об отелях сдача жилья за плату на срок меньше 30 дней считается гостиничным бизнесом и требует лицензии. У частного владельца квартиры в кондоминиуме такой лицензии нет, поэтому самостоятельная посуточная сдача через Airbnb или Booking формально незаконна. Законные варианты — аренда от месяца или сдача через оператора проекта с гостиничной лицензией, которые есть во многих новых комплексах.
- Граница — 30 дней: помесячная аренда законна, посуточная без лицензии — нет.
- Кроме закона, посуточную сдачу часто запрещает устав самого кондоминиума.
- Расчёт доходности «с посуточной аренды» корректен только при законной схеме управления.
Что говорит закон
Закон об отелях (Hotel Act B.E. 2547, принят в 2004 году) относит к гостиничному бизнесу любое размещение за плату для временного проживания. Исключение — жильё, которое сдаётся помесячно и дольше. На практике это означает: договор аренды от 30 дней — обычная аренда, а посуточная или понедельная сдача — гостиничная деятельность, для которой нужна лицензия или официальное освобождение.
| Формат сдачи | Статус | Что нужно |
|---|---|---|
| Аренда от 1 месяца по договору | Законно | Договор аренды, уведомление иммиграционной службы о проживании иностранца (TM30), уплата налога |
| Посуточно или понедельно через Airbnb, Booking без лицензии | Нарушение Закона об отелях | — |
| Посуточно через оператора с гостиничной лицензией | Законно | Договор управления с оператором, участие в программе аренды |
| Небольшой частный объект: вилла, гостевой дом | Возможно освобождение | По действующему министерскому постановлению — до 8 комнат и до 30 гостей, проверка объекта и уведомление местных властей |
Отдельная квартира в кондоминиуме под освобождение, как правило, не подходит: оно рассчитано на объект целиком, а жилой кондоминиум по Закону о кондоминиумах не предназначен для коммерческой деятельности.
Какие штрафы и как это проверяют
| Нарушение | Последствие |
|---|---|
| Гостиничная деятельность без лицензии | Штраф до 20 000 бат и (или) лишение свободы до 1 года, плюс до 10 000 бат за каждый день продолжения нарушения |
| Нарушение устава кондоминиума | Штрафы по уставу, блокировка доступа гостям, иск юридического лица кондоминиума о возмещении ущерба |
| Неуплата налога с дохода от аренды | Доначисление налога, штраф и пени |
| Не подано уведомление TM30 о проживании иностранца | Штраф для владельца жилья |
По словам местных юристов, в 2025–2026 годах проверки стали системнее: объявления на сервисах бронирования сверяют с реестром гостиниц и данными иммиграционной службы. Но самый частый повод для разбирательства по-прежнему жалоба соседей или управляющей компании дома.
Устав кондоминиума: второй запрет
Даже там, где закон на практике не применяли, большинство кондоминиумов запрещают посуточную сдачу в своём уставе. Юридическое лицо кондоминиума (juristic person) может не выдавать гостям ключ-карты, не пускать их на территорию и взыскивать ущерб через суд — тайские суды такие иски удовлетворяют. Поэтому перед покупкой под аренду устав нужно прочитать так же внимательно, как договор купли-продажи.
Законные способы получать доход от аренды
| Способ | Как работает | Доход | Минусы |
|---|---|---|---|
| Долгосрочная аренда от 30 дней | Сдаёте экспатам, семьям, удалённым сотрудникам на сезон или год | Стабильный, но ниже в пересчёте на ночь | Поиск арендаторов, простои между договорами |
| Rental pool с лицензированным оператором | Оператор сдаёт квартиры посуточно по своей лицензии, выручка делится между владельцами | Зависит от загрузки всего проекта | Комиссия оператора, ограничение личного проживания |
| Отельные и брендированные резиденции | Квартира в проекте под управлением гостиничной сети | Выше цена ночи, как в отеле | Дороже вход, строгие условия управления |
| Помесячная сезонная аренда | Договоры на 1–6 месяцев в высокий сезон | Выше, чем при годовой аренде | В низкий сезон квартира часто пустует |
Как это меняет расчёт доходности
Рекламные расчёты часто берут цену ночи с Airbnb и загрузку 70–80%. Если в проекте нет лицензированного оператора, такой расчёт не имеет юридической основы. Сравним два законных сценария для условной квартиры с одной спальней.
| Показатель | Аренда помесячно | Rental pool с лицензией |
|---|---|---|
| Как считается доход | Ставка × месяцы с арендатором | Доля квартиры в выручке пула |
| Условная выручка в год | 25 000 бат × 10 месяцев = 250 000 бат | 320 000 бат |
| Доля оператора или агента | ≈ 1 месячная ставка за поиск арендатора — 25 000 бат | 30–40% — 96 000–128 000 бат |
| Валовый доход владельца | ≈ 225 000 бат | ≈ 192 000–224 000 бат |
| Участие владельца | Поиск арендаторов, простои | Минимальное |
Цифры условные, но вывод типичный: законная посуточная сдача не всегда выгоднее помесячной. Из обеих сумм ещё вычитаются обслуживание дома и налоги — как считать чистый доход, разбираем в статье о доходности недвижимости на Пхукете.
Проекты каталога со схемой управления арендой
| Проект | Схема по данным застройщика | Что уточнить |
|---|---|---|
| The Trees Residence | Оператор с гостиничной лицензией ведёт посуточную аренду | Доля владельца и дни личного проживания |
| Residences at Garrya | Rental pool под управлением гостиничной сети для отельных резиденций | Условия пула и формат для кондо-части |
| Wyndham Fantasea Chalong | Управление Wyndham или УК застройщика, схема 70/30 | Лицензия оператора и база расчёта 70% |
Остальные проекты подбираем под задачу на странице инвестиций в недвижимость Пхукета — с проверкой, как в каждом из них законно сдавать квартиру.
Что проверить перед покупкой под аренду
- Есть ли у оператора проекта гостиничная лицензия и на какие здания она выдана
- Разрешает ли устав кондоминиума аренду на срок меньше 30 дней
- Кто подаёт уведомления TM30 о гостях и арендаторах
- Как платятся налоги с дохода и кто их удерживает
- Условия выхода из программы аренды и дни личного проживания
- Расчёт дохода при помесячной аренде — как запасной сценарий
Кому какой вариант подходит
| Ситуация | Вывод |
|---|---|
| Хочу сам сдавать квартиру в кондоминиуме через Airbnb | Не подходит: риск штрафов и конфликта с юридическим лицом дома |
| Нужен пассивный доход без участия в управлении | Подходит rental pool или управление гостиничной сетью |
| Живу на Пхукете 3–5 месяцев зимой, остальное время хочу сдавать | Подходит помесячная аренда в остальные месяцы |
| Вилла или небольшой частный дом | Возможно освобождение для небольшого объекта — проверяем по числу комнат и документам |
Материал носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Законодательство и практика банков меняются — перед сделкой сверяйте актуальные требования.
Частые вопросы
Законно ли сдавать квартиру на Пхукете через Airbnb?
Если квартира сдаётся на срок меньше 30 дней без гостиничной лицензии — нет. По Закону об отелях такое размещение считается гостиничным бизнесом. Частный владелец квартиры в кондоминиуме лицензию, как правило, получить не может, поэтому законные варианты — аренда от месяца или сдача через оператора проекта, у которого лицензия есть.
Можно ли сдавать квартиру на месяц и дольше?
Да, аренда от 30 дней по договору законна. Владелец должен уведомить иммиграционную службу о проживании иностранного арендатора (форма TM30) и платить налог с дохода от аренды.
Что грозит за посуточную сдачу без лицензии?
Закон об отелях предусматривает штраф до 20 000 бат и лишение свободы до 1 года, а также до 10 000 бат за каждый день продолжения нарушения. Кроме того, юридическое лицо кондоминиума может взыскать ущерб через суд, если посуточная сдача запрещена уставом.
Как законно сдавать квартиру туристам посуточно?
Через оператора, у которого есть гостиничная лицензия на здание: программу rental pool или управление гостиничной сетью. Такие схемы есть во многих новых проектах — это стоит проверить до покупки, если цель — доход от туристов.
Нужно ли платить налог с аренды в Таиланде?
Да, доход от сдачи недвижимости в Таиланде облагается налогом. Порядок зависит от налогового резидентства владельца и от того, кто арендатор. При сдаче через оператора часть налога может удерживаться при выплате — это прописывают в договоре управления.
