Покупка на стадии котлована на Пхукете даёт самую низкую цену и рассрочку по этапам стройки — прайс застройщика к сдаче дома часто вырастает на 15–30%. Цена за это — риски: задержка сдачи, изменения проекта, отсутствие дохода 1,5–3 года и сложности с переуступкой. Выгода реальна у надёжного застройщика с землёй, разрешениями и сданными проектами.
- Рост прайса застройщика — не то же самое, что цена, за которую квартиру купят на вторичном рынке.
- Чем раньше стадия, тем важнее проверка застройщика, земли и EIA.
- Годы стройки без дохода и налоги при ранней продаже нужно учитывать в расчёте.
Как меняется цена по стадиям
| Стадия | Цена относительно финального прайса | Риск |
|---|---|---|
| Предпродажи, только участок и шоурум | самая низкая | Максимальный: разрешения, финансирование, сроки |
| Фундамент и начало каркаса | ниже финальной | Высокий, но стройка уже идёт |
| Каркас готов, идёт отделка | близко к финальной | Средний: главный вопрос — сроки |
| Дом сдан | финальная и выше | Низкий риск стройки |
Сейчас в каталоге есть проекты на разных стадиях: от новостроек со сдачей в 2027–2028 годах до уже сданных домов, например Sky Park Celeste.
Пример расчёта: выгода покупки на старте
Условный пример. Квартира на старте продаж — 4 000 000 ฿ ≈ 119 700 $ ≈ 10 160 000 ₽, сдача через 2,5 года. К сдаче прайс застройщика вырос на 20% — до 4 800 000 бат.
| Статья | Бат |
|---|---|
| Прирост прайса к сдаче, 20% | + 800 000 |
| Реалистичная цена продажи на вторичном рынке: скидка 5–10% к прайсу застройщика | − 240 000 … − 480 000 |
| Расходы на покупку, около 2,4% | − 96 000 |
| Налоги продавца при продаже вскоре после регистрации: SBT 3,3%, налог у источника, половина регистрационного сбора — ориентир | ≈ − 180 000 … − 220 000 |
| Комиссия агента при продаже, 3–5% | ≈ − 150 000 … − 230 000 |
| Итог за ~3 года | от ≈ − 230 000 до ≈ + 135 000 |
Вывод из примера: заявленные «+20%» при быстрой перепродаже могут почти полностью уйти на скидку, налоги и комиссии. Покупка на старте выгоднее, когда квартира остаётся у вас дольше: вы получаете доход от аренды, а налог SBT перестаёт взиматься после пяти лет владения.
Риски покупки на ранней стадии
| Риск | Сигнал | Как снизить |
|---|---|---|
| Задержка сдачи | Отставание стройки от графика | Штрафы и право расторжения в договоре |
| Недострой | Нет земли в собственности, нет EIA, нет сданных проектов | Покупать у застройщиков с историей и финансированием |
| Изменение проекта | Рендеры отличаются от разрешения на строительство | Спецификация и планировка в приложении к договору |
| Нет квоты к сдаче | Квота не закреплена в договоре | Прописать иностранную собственность |
| Нельзя продать до сдачи | Запрет переуступки или высокая комиссия | Проверить условия переуступки |
| Курс валют | Платежи растянуты на годы в батах | Учесть валютный риск в расчёте |
Как проверить компанию и проект — в статье как проверить застройщика.
Рассрочка как часть выгоды
Платежи по этапам строительства — ещё один плюс ранней покупки: деньги вносятся частями, а не сразу. Например, в Sun Hills Layan график такой: бронь $3 000, 35% при договоре, 55% во время стройки и 10% при сдаче, а в Ever Prime Residences — беспроцентная рассрочка до 3 лет. Подробнее — в статье рассрочка от застройщика.
Кому подходит покупка на стадии котлована
| Ситуация | Вывод |
|---|---|
| Горизонт владения 5+ лет, доход от аренды после сдачи | Подходит |
| Удобно платить частями в течение 2–3 лет | Подходит |
| Планируете продать сразу после сдачи ради прибыли | Только после расчёта налогов, скидки и комиссий |
| Нужно жить в квартире или сдавать её уже сейчас | Не подходит: смотрите готовые объекты |
| Нет запаса денег на случай задержки | Не подходит |
Чек-лист перед покупкой на ранней стадии
- Застройщик сдал проекты, по возможности — в срок
- Земля в собственности компании проекта, есть разрешение на строительство и статус EIA понятен
- График платежей привязан к этапам стройки
- В договоре есть штрафы за просрочку и право на возврат денег
- Иностранная собственность закреплена в договоре
- Понятны условия и стоимость переуступки
- Посчитан сценарий выхода с учётом налогов и комиссий
Цены новостроек по районам — на странице квартиры на Пхукете.
Что проверить, когда дом сдан, — в чек-листе приёмки квартиры в новостройке.
Материал носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Законодательство и практика банков меняются — перед сделкой сверяйте актуальные требования.
Частые вопросы
Насколько дешевле купить квартиру на старте продаж?
Застройщики на Пхукете обычно повышают прайс по мере строительства и продаж. Разница между ценой на старте и ценой перед сдачей нередко составляет 15–30%, отдельные застройщики заявляют и больше. Но это рост прайса застройщика, а не гарантированная цена продажи на вторичном рынке.
Можно ли продать квартиру до сдачи дома?
Да, через переуступку договора, если застройщик её разрешает. Обычно нужно согласие застройщика и оплата комиссии за переоформление. Спрос на переуступку есть не всегда — особенно если застройщик ещё продаёт похожие квартиры.
Что будет, если стройка остановится?
Всё зависит от договора и финансового положения компании. Поэтому до покупки проверяют застройщика, землю, разрешения и финансирование проекта, а в договоре — право на расторжение и возврат денег при существенной задержке.
Когда начинаю платить и когда получаю доход?
Платежи начинаются сразу — бронь и первый взнос по договору, дальше по графику стройки. Доход от аренды появляется только после сдачи дома и запуска программы аренды, то есть через 1,5–3 года.
