Каждым кондоминиумом в Таиланде управляет его юрлицо — организация всех собственников дома. Юрлицо владеет общим имуществом, собирает взносы, ведёт фонд ремонта и выдаёт справки при продаже квартир. Текущую работу ведёт менеджер, контролируют его совет и общее собрание собственников, которое проходит хотя бы раз в год. Взносы и голоса считаются пропорционально площади квартиры. Правила дома, в том числе про посуточную аренду и животных, — в уставе кондоминиума. Долги по взносам облагаются надбавкой и блокируют продажу квартиры.
- Владелец квартиры — совладелец общего имущества дома и участник собрания.
- Взносы и голоса — пропорционально площади квартиры.
- Устав дома может запрещать посуточную аренду — читайте его до покупки.
Кто управляет домом
| Кто | Что делает |
|---|---|
| Юрлицо кондоминиума | Владеет общим имуществом, собирает взносы, ведёт фонд ремонта, выдаёт справки |
| Менеджер | Ведёт текущие дела: охрана, уборка, ремонт, бухгалтерия; часто это нанятая управляющая компания |
| Совет собственников | Выбирается собранием, контролирует менеджера и бюджет |
| Общее собрание | Утверждает бюджет, взносы, устав, выбирает совет и менеджера; проходит хотя бы раз в год |
Юрлицо кондоминиума — не то же самое, что управляющая компания, которая сдаёт вашу квартиру туристам. Первое управляет домом, второе — вашей квартирой по договору с вами. Про второе — в статье управляющая компания для квартиры.
Взносы, фонд ремонта и долги
Ежемесячный или годовой взнос за обслуживание делится между владельцами пропорционально площади квартир. Его размер утверждает собрание по бюджету дома — например, 60 бат за м² в месяц в Saint Tropez Naithon и 80 бат — в Silhouette by The Zero. При покупке платится разовый взнос в фонд ремонта, из него оплачивают крупные работы.
Если владелец не платит, по закону о кондоминиумах начисляется надбавка — 12% годовых, а при долге дольше шести месяцев — 20%. Юрлицо может ограничить пользование общими услугами. Кроме того, без справки об отсутствии долгов Земельный департамент не зарегистрирует продажу квартиры. Все расходы владельца — в статье сколько стоит содержание квартиры.
Собрание собственников: как голосуют
- Голос пропорционален площади. У владельца большой квартиры больше голосов, чем у владельца студии.
- Можно по доверенности. Владельцы, которые не живут на Пхукете, голосуют через представителя.
- Что решает собрание: бюджет и взносы, выбор совета и менеджера, изменения устава, крупный ремонт.
- Отчётность. Владелец вправе видеть бюджет и отчёт о расходах дома.
Устав: правила дома
В уставе кондоминиума записано, как пользоваться общими зонами, можно ли держать животных, проводить ремонт и сдавать квартиру посуточно. Если устав запрещает посуточную аренду, сдавать так нельзя, даже в своей квартире. К тому же для законной посуточной сдачи нужна гостиничная лицензия — подробнее в статье посуточная аренда на Пхукете.
Что проверить до покупки
- Размер взноса и что в него входит
- Остаток фонда ремонта и планы крупных работ
- Долги дома и доля владельцев-должников
- Устав: аренда, животные, ремонт
- Протоколы последних собраний — какие проблемы обсуждают соседи
Готовые квартиры в домах с работающим управлением — на странице готовые квартиры в сданных домах, вторичка — на странице вторичное жильё на Пхукете.
Материал носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Законодательство и практика банков меняются — перед сделкой сверяйте актуальные требования.
Частые вопросы
Что такое юрлицо кондоминиума?
Это организация всех собственников дома, которая создаётся при регистрации кондоминиума. Она владеет и управляет общим имуществом — землёй, бассейном, лифтами, — собирает взносы, ведёт фонд ремонта и выдаёт справки при продаже квартир. Руководит ею менеджер под контролем совета и собрания собственников.
Как считают взносы в кондоминиуме?
Пропорционально доле квартиры в общей площади: чем больше квартира, тем больше взнос. Размер взноса за метр утверждает собрание собственников по бюджету дома. Отдельно при покупке платится разовый взнос в фонд ремонта.
Что будет, если не платить взносы?
По закону о кондоминиумах на просрочку начисляется надбавка — 12% годовых, при долге дольше полугода — 20%. Юрлицо может ограничить пользование общими услугами, а без справки об отсутствии долгов квартиру нельзя продать.
Кто решает, можно ли сдавать квартиру посуточно?
Правила дома — устав кондоминиума, который утверждает собрание собственников. Если устав запрещает посуточную аренду, сдавать так нельзя, даже если квартира ваша. Кроме того, для законной посуточной сдачи нужна гостиничная лицензия.
