Иностранцы вправе владеть квартирами в одном кондоминиуме суммарно не более чем на 49% продаваемой площади здания. Перед депозитом запросите письменное подтверждение, что конкретная квартира входит в иностранную квоту, — у застройщика в договоре или у управляющей компании кондоминиума справкой. Без квоты квартиру можно оформить только в аренду.
- Квота считается по квадратным метрам, а не по числу квартир.
- Устного «квота есть» от менеджера недостаточно — нужен документ или пункт в договоре.
- Для регистрации по квоте нужен и второй документ — подтверждение перевода денег из-за рубежа (форма FET).
Что такое иностранная квота
Закон Таиланда о кондоминиумах разрешает иностранцам владеть квартирами на правах собственности, но с ограничением: общая площадь квартир, оформленных на иностранцев, не может превышать 49% продаваемой площади всех квартир здания. Оставшиеся 51% принадлежат гражданам Таиланда или тайским компаниям.
Квота относится к конкретному зданию, зарегистрированному как кондоминиум. В проектах из нескольких корпусов квота может считаться отдельно по каждому зданию — это нужно уточнять по документам проекта.
Как считается квота: пример
| Здание | Площадь |
|---|---|
| Общая продаваемая площадь квартир | 10 000 м² |
| Максимум для иностранцев (49%) | 4 900 м² |
| Уже оформлено на иностранцев | 4 700 м² |
| Свободная квота | 200 м² |
В этом примере свободной квоты хватит на квартиру 45 м², но уже не на пентхаус 250 м². Поэтому вопрос «есть ли квота?» всегда нужно задавать про конкретную квартиру и её площадь.
Кого квота касается
| Покупатель | Как учитывается |
|---|---|
| Иностранец — физическое лицо | В иностранной квоте, деньги из-за рубежа с формой FET |
| Иностранная компания или компания с иностранным контролем | В иностранной квоте |
| Гражданин Таиланда или тайская компания с тайским контролем | В тайской части |
| Иностранец, покупающий в аренду (leasehold) | Квота не расходуется — это не собственность |
Как проверить квоту перед покупкой
При покупке новостройки у застройщика
- Попросите у застройщика письменное подтверждение, что выбранная квартира продаётся в иностранной квоте
- Убедитесь, что в договоре купли-продажи прямо указано: квартира передаётся иностранному покупателю в собственность (foreign freehold)
- Проверьте, что предусмотрено договором, если к регистрации квота окажется недоступна: возврат денег, замена квартиры или переход на аренду по сниженной цене
При покупке готовой квартиры
- Запросите у управляющей компании кондоминиума справку об иностранной квоте для этой квартиры
- Проверьте свидетельство о собственности: если продавец — иностранец, квартира уже в иностранной квоте
- Получите справку об отсутствии долгов по обслуживанию — она тоже понадобится для регистрации
Второй обязательный документ: форма FET
Даже при свободной квоте Земельный департамент зарегистрирует собственность, только если деньги на покупку пришли в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте. Тайский банк, который получил перевод и конвертировал его в баты, выдаёт форму FET.
- Назначение платежа — покупка квартиры в кондоминиуме, с названием проекта и номером квартиры.
- Получатель — застройщик или продавец, либо ваш счёт в тайском банке.
- При оплате частями форма FET нужна по каждому платежу — сохраняйте все подтверждения.
Если планируете оплату криптовалютой, маршрут нужно согласовать заранее: при покупке в собственность важно, чтобы поступление валюты было подтверждено документально.
Что делать, если квота закончилась
| Вариант | Плюсы | Минусы |
|---|---|---|
| Leasehold на ту же квартиру | Можно купить понравившийся объект, обычно дешевле | Срок 30 лет, продление и наследование — по договору |
| Другая квартира в квоте в том же проекте | Собственность, тот же комплекс | Может отличаться этаж, вид или площадь |
| Другой проект со свободной квотой | Полноценный freehold | Нужно заново выбирать и проверять объект |
| Оформление на тайского знакомого | Не рекомендуем | Юридически квартира принадлежит ему |
Подробно о разнице форматов — в статье freehold или leasehold. Квартиры, по которым можно уточнить остаток квоты, собраны в каталоге, а обзор цен и районов — на странице квартиры на Пхукете.
Материал носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Законодательство и практика банков меняются — перед сделкой сверяйте актуальные требования.
Частые вопросы
Квота 49% считается по количеству квартир или по площади?
По площади. Суммарная площадь квартир, принадлежащих иностранцам, не может превышать 49% общей продаваемой площади всех квартир здания. Поэтому в доме может быть продано иностранцам больше половины маленьких квартир, если крупные квартиры принадлежат тайцам.
Если я покупаю квартиру у другого иностранца, квота нужна?
Квартира, которая уже оформлена на иностранца по квоте, остаётся в иностранной квоте при продаже другому иностранцу. Но при регистрации всё равно потребуется подтверждение квоты от управляющей компании и перевод денег из-за рубежа с формой FET.
Можно ли забронировать квартиру в квоте заранее?
При покупке новостройки застройщик указывает в договоре, что квартира продаётся в иностранной квоте. Важно, чтобы это было прописано явно, а не только обещано менеджером, — иначе к моменту регистрации квота может закончиться.
Что делать, если квота закончилась?
Варианты: оформить квартиру в долгосрочную аренду на 30 лет, выбрать другую квартиру в том же проекте из квоты, если такие остались, или рассмотреть другой проект. Схемы с оформлением на тайских знакомых использовать не стоит.
Увеличат ли квоту до 75%?
Такие предложения обсуждались, но опираться при покупке нужно только на действующее правило 49%. Если изменения вступят в силу, это станет плюсом, но закладывать их в решение рискованно.
